El problema habitacional en la Argentina es de índole estructural, difícil de resolver, sobre todo para un Estado en donde los recursos son escasos en relación a las necesidades que debe atender. Recordemos que, a raíz de ello, se establecieron modificaciones al CCyCN que afectan a las locaciones urbanas. Recientemente, el 1/7/2020, se cumplió un año de la entrada en vigencia de dichas modificaciones. El primer aniversario de aplicación de la “Nueva Ley” motiva diversos análisis respecto a su implementación y sus impactos en el mercado inmobiliario. En la presente nota comentaremos los hechos más relevantes, las consecuencias que trajo aparejado este nuevo plexo normativo y los problemas que aún siguen sin tener una solución adecuada o razonable para las partes intervinientes.

Si bien es cierto que la Ley se sancionó en un contexto de crisis, agravado por la pandemia por COVID-19, hay quienes argumentan que las modificaciones que introdujo la Ley 27.551 resultaron en la práctica negativas. Siempre hablando en términos relativos, comparado con las reglas vigentes antes del 1/7/2020. Entre estas consideraciones encontramos frases como las siguientes: que el precio de los alquileres aumentó, que la oferta se contrajo, que hay mayor cantidad de propiedades a la venta, que con motivo de la mayor oferta los precios de las viviendas se desmoronaron, y una cantidad interminable de efectos, algunos propios de la ley y otros no tanto, al menos en forma directa.
Sostenemos que la normativa vino a transparentar un mercado totalmente informal y desregulado, en donde los propietarios -en su gran mayoría- no cuentan con perfiles tributarios adecuados a la normativa tributaria vigente. Sin ir más lejos, muchos locadores no están en condiciones de emitir un comprobante que respalde la operación de pago por parte del inquilino.

Recordemos que la Ley 27.551, conocida coloquialmente como “la Nueva Ley de Alquileres”, no es más que la incorporación de modificaciones a los artículos establecidos en el Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locación de inmuebles; y resaltamos que estas modificaciones afectan únicamente a los contratos que involucran a locatarios que le darán como destino “casa-habitación”. En oposición, los contratos con fines comerciales no fueron afectados, manteniéndose la autonomía de la voluntad de las partes en la redacción y acuerdo de las cláusulas que regirán una determina relación contractual.

A continuación, analizamos los puntos que nos parecen más importantes o los que revisten mayor relevancia para el locador, para el locatario y para ambas partes.

Indexación de los contratos. Tema trascendental si los hay, y tiene que ver con la aplicación del Índice para Contratos de Locación (ICL), el cual es publicado por el BCRA y posee dos componentes en partes iguales, el IPC y el RIPTE. El primero de ellos, el índice de precios al consumidor, como su nombre lo indica se encuentra relacionado con el aumento de los precios al consumidor y es elaborado y publicado por el INDEC; mientras que el segundo se define como la variación en la remuneración promedio sujeta a aportes al Sistema Integrado Previsional Argentino. Por lo dicho, simplificando, podríamos decir que el ICL es un promedio entre el aumento de los precios y el de los salarios. Como todo promedio siempre trae aparejado algún inconveniente. Decimos esto porque si consideramos que el IPC entre el 1/7/2020 y el 1/7/2021 ha sido mayor que las variaciones en el RIPTE, entendemos que el ajuste estará por encima de este último, pero por debajo del primero. Esto en términos coloquiales significa que para el locador el aumento no le permitirá comprar la misma canasta de bienes que compraba hace un año mientras que para el locatario deberá afrontar un pago que seguramente excederá (dependiendo del sector en el que trabaje) el aumento que ha recibido en sus remuneraciones normales y habituales. A pesar de ello, a través de la aplicación de dicho índice, se garantizó que la evolución de los precios durante la vigencia del contrato sea fijo en base a criterios definidos por el Estado dándole, si se quiere, cierta transparencia y la eliminación de maniobras abusivas por parte de los propietarios, que en realidad no hacen más que cubrirse de los efectos adversos de la inflación, flagelo que atemoriza a todos aquellos que necesitan prever escenarios futuros. Ese temor a perder se materializa en aumentos indebidos y por supuesto unilaterales. Entendemos que el mercado ajusta, pero no son efectos inmediatos. El problema, una vez más, es el mientras tanto. Luego habrá que analizar la evolución de los índices en forma particular en el periodo comprendido a partir de la fecha de firma del contrato. Si tomamos, solo como ejemplo, desde el 1/7/2020 al 1/7/2021 el ICL es de 1,41. En la página del BCRA podrán consultar el ICL de acuerdo a la fecha que necesiten.

Rentabilidad. El segundo punto es la rentabilidad de la inversión. Hoy en día, el rendimiento en la locación de inmuebles, al menos con destino casa habitación, es el más bajo de la historia. Esto se debe a que el valor de las propiedades esta expresado en una moneda fuerte, dólares, mientras que el rendimiento de las locaciones es en moneda local, pesos. Como todos sabemos, el peso es erosionado por el paso del tiempo (y por las políticas públicas) haciendo que mes a mes el rendimiento en moneda dura sea menor. Hoy en día el rendimiento de la locación se ubica en torno al 2%, mientras que sin ir muy lejos, en el 2017, era del 5,4%. Por otro lado, están los costos asociados a la actividad, comisiones del agente inmobiliario y arreglo de desperfectos por el uso y desgaste de la propiedad. A estos costos, debemos sumar la carga fiscal (costo impositivo) compuesta por impuestos a la propiedad (inmobiliario, bienes personales) impuestos al consumo (IVA), impuesto a la renta (ganancias) o monotributo, impuestos provinciales a los ingresos brutos de acuerdo a la jurisdicción que corresponda y las tasas municipales correspondientes.

Precios. Demanda y Oferta. Con motivo de la baja rentabilidad hemos observado que el mercado ha aumentado la cantidad de propiedades a la venta, la cual al menos trae aparejado dos consecuencias. Una es el aumento de los precios de los alquileres existentes y la otra es la baja en el precio de las propiedades. En el primer caso la explicación es que los alquileres que prevalecen, deben afrontar costos más elevados para estar en consonancia con las normas, lo cual implica el pago a contadores y abogados para regularizar ciertas situaciones y lograr un seguimiento que, en el largo plazo, no genere problemas legales impositivos. Asimismo, hoy en día acceder a la compra de una propiedad se hace relativamente complicado dada la inexistencia de créditos hipotecarios con tasas convenientes -o al menos accesibles-; por lo cual esto incrementa la demanda. Si combinamos aumento de demanda y disminución de oferta, es previsible un escenario con precios de alquileres más elevados. Otra cuestión es que esta Ley establece que los contratos son de al menos tres años de duración y durante los primeros 12 meses, no hay actualización. Esto provocó que muchos propietarios quisieron atenuar esa pérdida del valor a través de una suba en el valor inicial. Con respecto a la segunda consecuencia, es lógico que, al existir una mayor oferta de propiedades a la venta, los precios disminuyan, siempre hablando en un contexto en donde los demás factores involucrados se mantienen constantes. El mercado inmobiliario actual se encuentra en recesión desde hace unos cuantos años, y seguramente todavía no se ha producido el arbitraje necesario para impulsar el crecimiento del sector. Entendemos que los precios de las propiedades en dólares aún tienen un camino descendente que recorrer y de adaptación a la nueva realidad imperante.

Obligaciones Fiscales. Con respecto a este punto las nuevas incorporaciones nada han cambiado. Solo en forma adicional se creó la obligación a los locadores de tener el deber de declarar los contratos ante la AFIP. Esta obligación de información es trascendental dado que, si alguna de las partes tiene que ejecutar ese contrato, ya sea para resolverlo o proceder al desalojo, el juez informará a la AFIP de la existencia de dicho contrato, y el organismo recaudador aplicará al locador los impuestos y sanciones correspondientes según lo establecido en la Ley de Procedimiento Fiscal N° 11.683. Adicionalmente, y como incentivo, se permite a los locatarios que denuncien un contrato en AFIP, la posibilidad (cumpliendo con los requisitos de la norma del impuesto a las ganancias) de deducir hasta el 40% del valor de la locación, como un gasto deducible del impuesto en cuestión, siempre con el límite del mínimo no imponible.

Consideraciones Finales.
Seguramente la Ley de alquileres no solucionó todos los problemas existentes entre locadores y locatarios, no obstante, celebramos su génesis dado que vino a establecer pautas claras a las cuestiones mencionadas entre locadores y locatarios que. Recordemos que la Ley de locaciones urbanas es una Ley de orden público, con todas las consecuencias que este hecho amerita.
Es de destacar que, con la arbitrariedad existente antes de la reforma, los propietarios podían libremente ejercer el mayor poder de negociación estableciendo cláusulas y condiciones por fuera del marco de la Ley que, llevados al ámbito judicial quizás, beneficiaría a los inquilinos involucrados. No obstante, la realidad es que en la mayoría de los casos no se llegaba a esta instancia y a sabiendas de que las cláusulas eran ilegales o leoninas, se cumplían con motivo de no disponer de los recursos necesarios para acceder a la justicia para hacer valer los derechos que le corresponderían. Asimismo, el mayor plazo de duración de los contratos, al inquilino le genera dos beneficios. Mayor estabilidad en un lugar definido y menores costos en cuanto a renovaciones o busca de nuevas propiedades para alquilar. Al propietario le genera también una mayor previsibilidad, dado que por tres años tiene su propiedad en alquiler a la misma persona o grupo de personas, dándole cierta seguridad en cuanto al cobro de la locación en cuestión y al cuidado de la propiedad. Hoy en día tener un inmueble desocupado genera altos costos -desde los enunciados anteriormente, incluso el costo de oportunidad- que no hacen más que agudizar aún más la baja rentabilidad antes mencionada.
Con respecto al índice de indexación creemos que es adecuado, ya que, si se quiere, se equiparan las pérdidas. El propietario compra menor cantidad de bienes y servicios que al inicio de la relación contractual, pero el locatario paga más que el aumento que tuvo en su salario. El problema seguramente se generará al terminar el tercer año, cuando haya que renovar ese contrato y el propietario quiera volver a tener la misma capacidad de compra que al inicio de la relación. Es muy probable que, en esa instancia, en caso de producirse una renovación o un nuevo contrato, la variación del precio del cuarto año en relación al tercero sea mayor que la variación establecida mediante el ajuste por ICL.

Finalizando, creemos necesario un Estado presente de manera de incentivar la inversión en propiedades, ya que la construcción es una de las actividades fundamentales que motorizan a la economía en su conjunto, ya que desencadena una serie de efectos multiplicadores en relación al empleo y al consumo. Por otro lado, es necesario una estabilidad macroeconómica que posibilite a las entidades financieras generar oportunidades para los trabajadores asalariados o cuentapropistas, brindándole herramientas financieras para afrontar la construcción, de al menos, viviendas únicas con destino casa habitación. En el mismo orden de ideas, creemos necesario el desarrollo de políticas públicas en pos de solucionar el déficit habitacional que castiga a la población desde tiempos inmemoriales. Esto podría lograrse, por ejemplo, subsidiando la tasa para este tipo de préstamos hipotecarios para los casos de vivienda única. Adicionalmente cabe destacar que la Ley 27.551 prevé en su Título III en los art. 17 a 20 un Programa Nacional de Alquiler Social, el cual no fue reglamentado y como consecuencia no se puso en práctica, quedando una vez más letra muerta de la Ley, simplemente enunciativa y formal sin generar ningún tipo de avance en materia habitacional.

Para complementar la presente publicación, recomendamos la lectura de las siguientes notas y/o publicaciones profesionales:
1. Todo lo que tenés que saber sobre el «Régimen de información de contratos» en AFIP
https://www.contanews.com.ar/2021/03/21/todo-lo-que-tenes-que-saber-sobre-el-regimen-de-informacion-de-contratos-en-afip/
2. Alquileres: Diez puntos para entender cómo se modifica la relación entre locador y locatario
https://www.contanews.com.ar/2020/04/07/alquileres-diez-puntos-para-entender-como-se-modifica-la-relacion-entre-locador-y-locatario/
3. Tratamiento y consecuencias impositivas por el registro de los contratos de alquiler RG (AFIP) 4933
https://www.contanews.com.ar/2021/05/01/tratamiento-y-consecuencias-impositivas-por-el-registro-de-los-contratos-de-alquiler-rg-afip-4933/
Franco Scorians
Contador Público (UNLP)
Especialista en Tributación (UNLP)
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